المدونات
ما هو الاتجاه الجديد
-
- أبريل 7, 2024
- استثمار عقارى, مقالات
- (0)
- 01 Min
لعقاري، سوف نتطرق بالتفصيل عن صناديق الاستثمار العقاري ونتعرف على لائحة صناديق الاستثمار العقاري الأفضل للاستثمار.
عرب بيرغ | Arab Berg | Arabberg | سوق الاسهم | صناديق الاستثمار المتداولة | افضل صناديق الاستثمار المتداولة
كيف تستثمر اموالك في العقارات وقواعد الاستثمار العقاري
المشكلة هي أن العديد من المستثمرين الجدد لا يعرفون كيف تستثمر اموالك في العقارات. فيما يلي بعض من طرق الاستثمار العقاري بدءاً من التقليدية وصولاً إلى الاستثمار العقاري في سوق الاسهم، وعليه تستطيع في النهاية تحديد أفضل طريقه للاستثمار في العقارات.
1. استخدم منصة استثمار عقاري عبر الإنترنت Crowdfunding platform
إذا كنت سمعت عن خدمات شركات مثل Prosper و LendingClub – التي تربط المقترضين بالمستثمرين الراغبين في إقراضهم المال لتلبية الاحتياجات الشخصية المختلفة، مثل حفل الزفاف أو تجديد المنزل – فسوف تفهم الاستثمار العقاري عبر الإنترنت.
تربط هذه المنصات مطوري العقارات بالمستثمرين الذين يرغبون في تمويل المشاريع، إما من خلال الديون أو حقوق الملكية. يأمل المستثمرون في تلقي توزيعات شهرية أو ربع سنوية مقابل تحمل قدر كبير من المخاطر ودفع رسوم للمنصة. مثل العديد من الاستثمارات العقارية، هذه مضاربة ولا تتمتع بالسيولة – لا يمكنك تداولها بسهولة بالطريقة التي يمكنك بها تداول الاسهم.
عرب بيرغ | Arab Berg | فتح حساب تداول بدون عمولة ورسوم تبيت مع وسيط مرخص في الإمارات العربية المتحدة
المشكلة هي أنك قد تحتاج إلى المال لكسب المال. العديد من هذه المنصات مفتوحة فقط للمستثمرين المعتمدين، الذين حددتهم لجنة الأوراق المالية والبورصات بأنهم الأشخاص الذين كسبوا دخلاً يزيد عن 200000 دولار (300000 دولار مع الزوج) في كل عام من العامين الماضيين أو صافي ثرواتهم مليون دولار أو أكثر، لا يشمل المسكن الأساسي. البدائل لأولئك الذين لا يستطيعون تلبية هذا الشرط تشمل Fundrise و RealtyMogul.
2. الاستثمار العقاري عبر تأجير العقارات السكنية
العقارات السكنية هي عملياً أي مكان يعيش فيه الناس أو يقيمون فيه، مثل منازل الأسرة الواحدة والشقق السكنية ومنازل العطلات. يربح مستثمرو العقارات السكنية المال عن طريق تحصيل الإيجار (أو المدفوعات المنتظمة للإيجارات قصيرة الأجل) من مستأجري العقارات، من خلال القيمة المقدرة التي يتراكم عليها ممتلكاتهم بين وقت شرائها ووقت بيعها، أو كليهما.
يمكن أن يتخذ الاستثمار في العقارات السكنية عدة أشكال. يمكن أن يكون الأمر بسيطاً مثل استئجار غرفة احتياطية أو معقداً مثل شراء منزل وقلبه لتحقيق ربح.
3. الاستثمار العقاري عبر تأجير العقارات التجارية
العقارات التجارية هي مساحة مستأجرة أو مؤجرة من قبل شركة. يعتبر مبنى المكاتب المستأجر من قبل شركة واحدة ومحطة وقود ومركز تجاري مع العديد من الشركات الفريدة والمطاعم المستأجرة أمثلة على العقارات التجارية. ما لم تمتلك الشركة العقار نفسه، ستدفع كل شركة إيجاراً لمالك العقار.
يمكن أن تندرج العقارات الصناعية والتجزئة تحت المظلة التجارية. تشير العقارات الصناعية عموماً إلى العقارات التي تُصنع فيها المنتجات أو تُسكن فيها بدلاً من بيعها، مثل المستودعات والمصانع. مساحة البيع بالتجزئة هي المكان الذي يمكن للعميل فيه شراء منتج أو خدمة، مثل متجر لبيع الملابس. تميل العقارات التجارية إلى الحصول على عقود إيجار أطول ويمكن أن تطلب إيجارات أكثر من العقارات السكنية، مما قد يعني دخلاً أكبر وأكثر ثباتاً على المدى الطويل لمالك العقار. لكنها قد تتطلب أيضاً دفعات مقدمة أعلى ونفقات إدارة الممتلكات.
4. الاستثمار العقاري عن طريق بيع وشراء وتطوير الاراضي
عادة ما يشتري المستثمرون الأراضي للتطوير التجاري أو السكني. لكن شراء الأرض للتطوير ينطوي على قدر لا بأس به من أبحاث السوق، خاصة إذا كنت تخطط لتطوير العقار بنفسك. يناسب هذا النوع من الاستثمار شخصاً لديه قدر كبير من رأس المال للاستثمار ومعرفة عميقة بكل ما يتعلق بالعقارات – قوانين البناء، وأنظمة تقسيم المناطق – بالإضافة إلى فهم اسواق الإيجارات السكنية والتجارية المحلية.
5. الاستثمار العقاري عن طريق عبر ترميم وتحديث العقارات
أنت تستثمر في منزل منخفض السعر في حاجة إلى القليل من الحب، وتجدده بأقل تكلفة ممكنة ثم تعيد بيعه لتحقيق ربح. تسمى هذه الاستراتيجية بتقليب المنزل، وهي أصعب قليلاً مما تبدو عليه على التلفزيون. يهناك عنصر مخاطرة أكبر، لأن الكثير من العمليات الحسابية وراء التقليب تتطلب تقديراً دقيقاً للغاية لمقدار تكلفة الإصلاحات، وهو ليس بالأمر السهل. ربما يكون لديك رأس مال أو وقت للمساهمة، لكنك تجد مقاولاً جيداً في تقدير النفقات أو إدارة المشروع.
الخطر الآخر للتقليب هو أنه كلما طالت مدة حيازتك للممتلكات، قلت الأموال التي تجنيها لأنك تدفع قرضاً عقارياً دون تحقيق أي دخل. يمكنك تقليل هذا الخطر من خلال العيش في المنزل أثناء إصلاحه. يعمل هذا طالما أن معظم التحديثات تجميلية ولا تمانع في القليل من الغبار.
عرب بيرغ | Arab Berg | فتح حساب تداول بدون عمولة ورسوم تبيت مع وسيط مرخص في الإمارات العربية المتحدة
6. الاستثمار العقاري عن طريق تأجير غرفة
يمكنك تأجير جزء من منزلك عبر موقع مثل Airbnb. ليس عليك أن تأخذ مستأجراً طويل الأجل، على الأقل يتم فحص المستأجرين المحتملين مسبقاً إلى حد ما بواسطة Airbnb، ويوفر ضمان مضيف الشركة الحماية ضد الأضرار. يبدو أن استئجار غرفة يسهل الوصول إليه أكثر من مفهوم الاستثمار العقاري الفاخر. إذا كان لديك غرفة إضافية، يمكنك استئجارها.
مثل جميع قرارات الاستثمار، فإن أفضل الاستثمارات العقارية هي التي تخدمك أنت المستثمر. فكر في مقدار الوقت الذي لديك، ومقدار رأس المال الذي ترغب في استثماره، وما إذا كنت تريد أن تكون الشخص الذي يتعامل مع قضايا الأسرة عندما تأتي حتماً. إذا لم تكن لديك مهارات كافية لذلك، ففكر في الاستثمار في العقارات من خلال REIT أو منصة تمويل جماعي بدلاً من الاستثمار مباشرة في عقار.
عرب بيرغ | Arab Berg | فتح حساب تداول بدون عمولة ورسوم تبيت مع وسيط مرخص في الإمارات العربية المتحدة
الاستثمار العقاري عن طريق شراء الصناديق العقارية المتداولة (REITs)
أصبح سوق الاسهم العقارية وسيلة شائعة للاستثمار لكل من المتداولين على المدى الطويل والقصير. في حين يُنظر إلى الاسهم العقارية عادةً على أنها استثمارات مستقرة نسبياً، يمكن أن تنخفض أسعار الاسهم خلال فترات عدم الاستقرار الاقتصادي أو انهيار السوق. يشير هذا إلى الوقت المناسب للاستثمار في الاسهم العقارية وصناديق الاستثمار العقاري (REITs).
يعد شراء وبيع وتداول الاسهم العقارية في المملكة المتحدة طريقة سهلة للوصول إلى قطاع العقارات دون متاعب في تمويل وإدارة الممتلكات المادية. يمكن أن تكون عملية العقارات طويلة وصعبة؛ لذلك، يعد الاستثمار في REIT وتداول الاسهم خياراً سهلاً مع الاستفادة من توزيعات الارباح الشهرية.
في الواقع، يُطلب من صناديق الاستثمار العقاري دفع 90٪ على الأقل من الدخل في شكل توزيعات ارباح للمساهمين، مع دفع البعض 100٪ كاملة. هذه نسبة أعلى بكثير من ارباح الاسهم في سوق الاسهم العقارية.
تداول صناديق الاستثمار العقارية اليوم مع CAPEX
إذا كنت مستعداً لبدء تداول صناديق الاستثماري العقارية اليوم، فإليك 3 خطوات يجب اتباعها:
افتح حساب تداول مع وسيط موثوق وخاضع للرقابة والترخيص من قبل هيئة تنظيم الخدمات المالية في سوق أبو ظبي العالمي ADGM.
حدد ما إذا كنت تريد تداول أو استثمار صناديق الاستثمار العقارية (DMA – الذي يمنحك وصولاً مباشرة إلى السوق الاساسي الكترونياً من محفظتك).
اختر مستوى السعر الخاص بك، وحدد حجم مركزك وقم بوضع طلبك.
تعمل شركات الوساطة مثل شركة CAPEX كوسيط مالي مرخص ومنظم ومسجل في الاسواق المالية العالمية من قبل هيئة تنظيم الخدمات المالية في سوق أبو ظبي العالمي (ADGM) (ترخيص رقم 190005) وتمكن المستثمرين من تداول الصناديق دون الحاجة إلى التواجد في قاعة التداول بأنفسهم. هل تعلم أنه يمكنك البدء في تداول صناديق الاستثمار العقاري بمبلغ 250 دولار فقط؟ ابدأ اليوم!
تداول الاسهم مع CAPEX | ArabBerg | كابكس
ما هو صندوق الاستثمار العقاري REIT؟
صناديق الاستثمار العقاري هي شركات تعتمد على الدخل الخاضع للضريبة من امتلاك أو تشغيل أو دعم المشاريع العقارية. من أجل التأهل كصندوق استثمار عقاري، يجب على الشركة استثمار 75٪ على الأقل من أصولها في أنواع مختلفة من العقارات، ويجب أن تأتي هذه النسبة في شكل دخل إيجار أو فائدة رهن عقاري. لذلك، في حين تهدف معظم صناديق الاستثمار العقاري إلى التركيز على قطاع معين، مثل المباني السكنية أو مراكز البيانات، فإن الغالبية لديها خصائص متنوعة في محفظتها الاستثمارية.
تنقسم العقارات إلى ثلاث فئات: سكنية وتجارية وصناعية. يمكن أن تشمل هذه الفنادق والمنتجعات والعقارات المؤجرة ومراكز التسوق وسكن الطلاب والعديد من أنواع العقارات الأخرى. تعتبر قطاعات REIT أكثر تحديداً ويتم وصفها بمزيد من التفصيل في هذه المقالة. تظهر العديد من الاسهم العقارية في مؤشرات الاسهم الرئيسية، على سبيل المثال مؤشر فوتسي FTSE 100 أو مؤشر ستاندرد آند بورز S&P 500، والتي تعمل كمعيار لصناعة العقارات.
عرب بيرغ | Arab Berg | فتح حساب تداول تجريبي مع وسيط مرخص في الإمارات العربية المتحدة
هل يتم تداول جميع صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علناً؟
يتم تداول معظم أسهم REIT في البورصات الرئيسية في جميع أنحاء العالم، بما في ذلك بورصة لندن (LSE) وبورصة نيويورك NYSE. يمكنك العثور على صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علناً في سوق الأوراق المالية، حيث يمكن للمستثمرين الأفراد شراء وبيع وتداول الاسهم، وعادة ما يتم تنظيم هذه المعاملات من قبل هيئة السلوك المالي (FCA).
من ناحية أخرى، فإن صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة مسجلة مثلاً لدى هيئة السلوك المالي (FCA) ولكنها لا تتداول في بورصة وطنية. هذا يعني أن هناك حركة سيولة أقل، لكن بعض المتداولين يفضلون تداول صناديق الاستثمار العقاري المتداولة غير المتداولة في البورصة حيث لا يوجد العديد من تقلبات السوق الناتجة، وتميل أسعار الاسهم إلى أن تكون أقل تقلباً. ينطبق هذا أيضاً على صناديق الاستثمار العقاري الخاصة، على الرغم من أنها لا تخضع للتنظيم من قبل هيئة السلوك المالي (FCA) وهي مقصورة على المستثمرين المؤسسيين.
أنواع صناديق الاستثمار العقارية REIT
لا تنحصر صناديق الاستثمار العقاري في نوع واحد فقط، بل تمتد إلى عدة أنواع تختلف بحسب طريقة دخول هذه الصناديق في السوق العقاري:
صناديق تملك الاستثمار العقارية (Equity REITs)
هذا هو النوع الأكثر شيوعاً من REIT. تولد الصناديق العقارية المتداولة هذه دخلاً من خلال العقارات التي يمتلكونها على المدى الطويل وتحصيل الإيجار منها. يمكن أن يشمل ذلك المكاتب ومساحات البيع بالتجزئة ومراكز التسوق، وكذلك المجمعات السكنية المؤجرة للمستأجرين. يدفعون مبلغاً كبيراً من دخلهم في شكل توزيعات ارباح للمساهمين.
صناديق تمويل الاستثمار العقاري (Mortgage REITs)
لا تمتلك صناديق الرهن العقاري أو صناديق الاستثمار العقاري الأخرى عقارات مباشرة، ولكنها بدلاً من ذلك تمول المشاريع العقارية وتحقق الدخل من الفوائد على هذه الاستثمارات. يحدث هذا من خلال شراء الرهون العقارية أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وعادة ما ينطبق على صناديق الاستثمار العقارية السكنية.
هناك عدد من قطاعات REIT الإضافية التي تندرج في فئات فرعية، والتي تشمل ما يلي:
صناديق الاستثمار العقارية المكتبية: ناطحات السحاب وشركات التكنولوجيا الحيوية وحدائق المكاتب والمباني الحكومية
صناديق الاستثمار العقاري الصناعية: المستودعات ومراكز التوزيع وممتلكات التجارة الإلكترونية
صناديق الاستثمار العقارية للبيع بالتجزئة: مراكز التسوق ومراكز الطاقة ومحلات البقالة
صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالبنية التحتية: أبراج الاتصالات وخطوط أنابيب الطاقة والبنية التحتية اللاسلكية
صناديق الاستثمار العقارية السكنية: السكن الطلابي والمجمعات السكنية والمنازل العائلية
صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية: المستشفيات، مباني المكاتب الطبية، مكاتب الأطباء، دور الرعاية.
صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة
تنطوي أنواع الصناديق العقارية المتداولة غير المتداولة على مخاطر أعلى من أنواع الصناديق العقارية المتداولة العامة لأنه لا توجد معلومات عامة يمكن للمستثمرين استخدامها للبحث أو تحديد قيمهم. إنها غير سائلة، وقد لا يتمكن المستثمرون من الوصول إلى أموالهم لفترة زمنية محددة مسبقاً، تصل أحياناً إلى سبع سنوات. قد تسمح بعض صناديق الاستثمار العقارية غير المتداولة للمستثمرين بالوصول إلى أموالهم بعد السنة الأولى، ولكن ذلك سيكون بتكلفة.
من المخاطر الأخرى المرتبطة بالاستثمار في الصناديق العقارية المتداولة غير المتداولة أنه لا يوجد ضمان بأن المستثمرين سيحصلون على توزيعات ارباحهم، وفي حالة استلامهم، فقد يتم اشتقاقها من مصادر أخرى غير التدفق النقدي من العمليات التجارية. قد تشمل هذه المصادر الاقتراضات أو بيع العروض أو بيع الأصول أو حتى أموال المستثمرين الآخرين. مثل هذه المصادر تقلل من اهتمام المستثمر.
تخضع صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة أيضاً لمصاريف وعمولات كبيرة تؤثر على قيمة حصة المستثمر. على سبيل المثال، تتقاضى صناديق الاستثمار العقاري رسوماً مقدمة من 8٪ -10٪ أو تصل أحياناً إلى 15٪. تكلفة أخرى هي أتعاب مدير REIT الخارجي التي يتم دفعها إلى مدير محترف لجهة خارجية لإدارة محفظة أصول REIT. تشمل أتعاب المدير الخارجي رسوماً ثابتة ورسوماً تحفيزية. تقلل المصروفات من العوائد المتاحة للتوزيع على المساهمين.
صناديق الاستثمار العقارية الخاصة
صناديق الاستثمار العقاري الخاصة غير مدرجة في سوق الاسهم العام ويتم إعفاؤها من التسجيل لدى لجنة الأوراق المالية. لذلك، فهي لا تخضع لنفس اللوائح مثل أنواع الصناديق العقارية المتداولة العامة وصناديق الاستثمار العقارية العامة غير المتداولة.
يجعل الافتقار إلى التنظيم الحكومي من الصعب على المستثمرين تقييمها نظراً لقلة المعلومات أو عدم توفرها للجمهور. كما أنهم غير مطالبين بإعداد بيانات مالية مدققة وهو ما يُعظم من مخاطر الأستثمار العقاري في هذه الصناديق.
عرب بيرغ | Arab Berg | فتح حساب تداول بدون عمولة ورسوم تبيت مع وسيط مرخص في الإمارات العربية المتحدة
فوائد صناديق الاستثمار العقاري ولماذا هي أفضل طريقه للاستثمار في العقار
تنفق صناديق الاستثمار العقاري غالبية دخلها في شكل توزيعات ارباح للمستثمرين، وفي المقابل، لا يُطلب منهم دفع ضريبة الدخل على ممتلكاتهم. هذا أعلى بكثير من ارباح الاسهم، ويمكن أن يستمر لسنوات عديدة إذا كانت الشركة تعمل بشكل جيد. هذا هو السبب في أن العديد من المستثمرين يعدونها أفضل طرق الاستثمار العقاري. أثبتت صناديق الاستثمار العقاري أيضاً أنها متسقة من حيث الدخل وأداء السوق والسيولة في سوق الأوراق المالية ويمكن أن تكون أفضل طرق الاستثمار العقاري وتنويع محفظتك.
هل صناديق الاستثمار العقارية أكثر أماناً من الاسهم؟
أحد مخاوف المستثمرين عند تداول الاسهم هو مسألة أسعار الفائدة. عندما ترتفع أسعار الفائدة عند نقطة من النمو الاقتصادي، فإن هذا غالباً ما يؤدي إلى انخفاض أسعار الاسهم وانخفاض الارباح أيضاً للأعمال. هذه ليست خطوة إيجابية للمتداولين الذين لديهم محفظة أسهم كبيرة، حيث قد يحتاج إلى البيع على المكشوف للأسهم لتجنب الخسارة المستقبلية. ومع ذلك، تتفاعل الصناديق العقارية المتداولة في الاتجاه المعاكس لذلك. تميل أسعار الصناديق العقارية المتداولة إلى الارتفاع جنباً إلى جنب مع أسعار الفائدة، حيث يساعد النمو الاقتصادي على تعزيز القيمة والارباح اللاحقة لصناديق الاستثمار العقاري. لذلك، غالباً ما يُنظر إلى صناديق الاستثمار العقاري على أنها أكثر أماناً من حيث التضخم وأسعار الفائدة.
ومع ذلك، هناك أيضاً مخاطر متضمنة عند تداول الصناديق العقارية المتداولة التي يجب أن تكون على دراية بها. على الرغم من أن أسعار الصناديق العقارية المتداولة ترتفع بشكل عام مع زيادة أسعار الفائدة، إلا أن هناك أيضاً احتمال أن تتأثر بأوقات عدم اليقين داخل سوق العقارات. على سبيل المثال، يمكن أن يتسبب الركود القومي في إضعاف قطاع العقارات بشكل عام. وهذا يعني أن قيمة صناديق الاستثمار العقاري والاسهم العقارية ستنخفض بطريقة مماثلة.
ربما يكون فتح مراكز للأسهم العقارية وصناديق الاستثمار العقاري أكثر أماناً، بهدف بناء محفظة أكثر تنوعاً. في المقابل، قد يساعد هذا في تعويض مخاطر أحد الاستثمارات التي تعمل بشكل سيئ مع استثمار آخر.
مخاطر الأستثمار العقاري عبر صناديق الاستثمار العقارية
لا تحتاج صناديق الاستثمار العقاري إلى دفع ضرائب دخل الشركات مثل الشركات العامة الأخرى، ويتم فرض ضرائب على الإيرادات فقط على مستوى المساهمين بعد أن يتلقى المساهمون حصتهم من الإيرادات. نتيجة لذلك، توفر صناديق الاستثمار العقاري فرصة استثمارية كبيرة للمستثمرين الذين يبحثون عن دخل ثابت والتعرض للممتلكات العقارية. ومع ذلك، هناك بعض مخاطر الأستثمار العقاري المرتبطة بصناديق الاستثمار العقاري التي يجب على المستثمرين إدراكها قبل وضع أموالهم في مثل هذه الشركات.
يجب أن يعرف المستثمرون مخاطر الأستثمار العقاري المختلفة المرتبطة بالاستثمار في الصناديق العقارية المتداولة. عند الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية من خلال وسيط، يتعين على الوسيط الإفصاح عن جميع المخاطر المتعلقة باستثمار REIT. تتضمن بعض المخاطر المرتبطة بصناديق الاستثمار العقارية ما يلي:
مخاطر السيولة: على الرغم من أن صناديق الاستثمار العقارية العامة تسمح للمستثمرين ببيع اسهمهم في سوق عام، فإن الاستثمارات أقل سيولة مقارنة بالاستثمارات الأخرى، مثل السندات والاسهم. لا يوجد سوق ثانوي للعثور على المشترين والبائعين للعقار، ولا يتم توفير السيولة إلا من خلال عروض إعادة الشراء الخاصة بالصندوق. أيضاً، ليس هناك ما يضمن أن جميع المساهمين الذين يتركون استثماراتهم سيكونون قادرين على بيع كل أو جزء من الاسهم التي يرغبون في بيعها في عروض إعادة الشراء ربع السنوية. بسبب مخاطر السيولة هذه، قد لا يتمكن المستثمرون من تحويل الاسهم إلى نقد في وقت الحاجة الفوري.
المخاطر الرفع المالي: تنشأ مخاطر الرافعة المالية عندما يقرر المستثمرون استخدام الأموال المقترضة لشراء الأوراق المالية. يؤدي استخدام الرافعة المالية إلى تكبد صندوق REIT مصاريف إضافية وزيادة خسائر الصندوق في حالة ضعف أداء الاستثمارات الأساسية. ستؤدي المصاريف الإضافية للاقتراض، أي مدفوعات الفائدة والرسوم الأخرى المتكبدة فيما يتعلق بالاقتراض، إلى تقليل مبلغ الأموال المتاحة للتوزيع على مساهمي الشركة.
مخاطر السوق: يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري في البورصات الرئيسية وتخضع لتحركات الأسعار في الاسواق المالية. وهذا يعني أن المستثمرين قد يتلقون أقل مما دفعوه في الأصل إذا قاموا ببيع اسهمهم في البورصة العامة. قد تشمل بعض أسباب مخاطر السوق الركود، والتغيرات في أسعار الفائدة، والكوارث الطبيعية، وما إلى ذلك. عند حدوث أي من الأسباب، تميل مخاطر السوق إلى التأثير على السوق المالية بأكملها في وقت واحد، وبالتالي يصعب القضاء عليها من خلال التنويع.
لائحة صناديق الاستثمار العقاري الأفضل في 2022
في بيئة اسعار الفائدة الحالية تجعل من الصعب على مستثمري الدخل العثور على عائد لائق نظراً لفيضان السيولة في اسواق الائتمان، غالباً ما يكون بالنسبة الى السندات نسبة مخاطر عوائد منخفضة جداً. ومع ذلك يجب على مستثمري الدخل إلقاء نظرة فاحصة على صناديق الاستثمار العقاري (REITs) حيث لا يزال بإمكانهم العثور على شركات قوية تدفع باستمرار وترفع ارباحها بانتظام.
لكن اليوم، هناك المئات من أسهم صناديق الاستثمار العقاري REIT المتاحة للمستثمرين. مع عودة سوق العقارات إلى مستويات الازدهار، سيبحث المستثمرون بلا شك عن بعض من أفضل أسهم صناديق الاستثمار العقاري REIT لزيادة عائداتهم. أدناه، لدينا لائحة صناديق الاستثمار العقاري التي يجب أن تستعد لاتخاذ خطوات أكبر في الفترة المقبلة.
1. صندوق Plymouth Industrial REIT (PLYM)
يمتلك صندوق Plymouth Industrial REIT ويستأجر المستودعات ومباني التصنيع الخفيفة والخلجان الصناعية الصغيرة إلى المتوسطة في الاسواق الفرعية الأولية والثانوية عبر الولايات المتحدة. عام. لكن التوقعات طويلة الأجل للسوق الصناعي لا تزال قوية كما كانت دائماً.
تعمل التجارة الإلكترونية والرغبة في المزيد من حلول التصنيع متعددة القنوات على تغذية الطلب الصناعي، وهو اتجاه يجب أن ينمو فقط خلال السنوات العشر إلى العشرين القادمة. شكلت مبيعات التجارة الإلكترونية أقل بقليل من 12٪ من إجمالي مبيعات التجزئة في عام 2021، مما يترك إمكانات هائلة لمزيد من اختراق السوق. يخدم المشغلون الصناعيون هذه الحاجة بشكل مباشر في صناعة لديها بشكل عام حاجزاً كبيراً للدخول بسبب التكلفة الباهظة للأراضي والتنمية.
لم تحقق الشركة ارباحا بعد، ولكن مقاييسها تتحسن باستمرار ربعاً مقارنةً بالربع الثالث. ارتفعت معدلات الإيجار على أساس نقدي بنسبة 19.5٪ منذ بداية العام. تستخدم الشركة زخم التأجير المتسارع هذا لإنشاء محفظة أقوى. لقد اشترت شراكتها في مشروع مشترك في منطقة ممفيس بولاية تينيسي وتقوم بتوسيع وجودها في اسواقها الأفضل أداءً مع الوصول إلى اسواق جديدة أيضاً. سعر صندوق الاستثمار العقاري هذا جيد، إذ يتم تداوله بحوالي 10 أضعاف FFO مع عائد توزيعات جيد بنسبة 4.6٪.
يضع السوق الهابطة اليوم صناديق الاستثمار العقاري عموماً تحت الضغط، بما فيما صندوق PLYM، مما يجعل الوقت مناسباً الآن لالتقاطها. قد يستغرق الأمر بضعة عقود لرؤية هذه الشركات ترتفع بالفعل، لذلك يجب على المستثمرين التحلي بالصبر، مدركين أن لديهم حصة في الصناعات والاسواق المتنامية مدعومة بالطلب طويل الأجل بأساسيات إيجابية.
عرب بيرغ | Arab Berg | Arabberg | سوق الاسهم | صناديق الاستثمار المتداولة | افضل صناديق الاستثمار المتداولة
المصدر: الرسم البياني اليومي لسعر (صندوق PLYM)، TradingView. نطاق البيانات: 9 يونيو 2017 إلى 23 يونيو 2022. تم الإعداد في 23 يونيو 2022. يرجى ملاحظة أن الأداء السابق ليس مؤشر موثوق للنتائج المستقبلية.
2. صندوق Realty Income (O)
صندوق Realty Income متخصص في تأجير المساحات للمتاجر في مراكز التسوق ومراكز التسوق. اشتهر صندوق Realty Income بدفع توزيعات ارباح شهرية، وأعلنت عن دفع تعويضات جديدة في منتصف يونيو. إنها تفرض زيادة هامشية في الارباح بنسبة أقل من 1٪، لتصل إلى 0.25 دولار لكل سهم.
في مجال الأعمال التجارية لمدة 53 عاماً، جمعت Realty Income محفظة ضخمة تضم أكثر من 11200 استثمار عقاري، وتضم قائمة المستأجرين بعضاً من تجار التجزئة الأكثر شهرة. يتصدر Walgreens من Walgreens Boots Alliance القائمة، مع متجر 7-Eleven على مقربة منه. FedEx و CVS Health هما أيضاً من دافعي الإيجار المنتظمين. عند الحديث عن الإيجار، يميل صندوق Realty Income إلى توقيع مستأجريه على عقود إيجار طويلة الأجل ثلاثية الصافي تنص على زيادات سنوية.
هذا لا يوفر النفقات فحسب، بل يحافظ أيضاً على التدفق النقدي لسنوات من هؤلاء المستأجرين، الذين يعمل العديد منهم بقوة في أعمال مقاومة للركود. إن REIT قادر على زيادة إيراداته وربحيته باستمرار، وبفضل التدفق النقدي القوي وسياسة توزيع الارباح، أصبح واحداً من عدد قليل من صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في قائمة رائدي توزيعات الارباح. سيتم توزيع الارباح الشهرية التي تم رفعها حديثاً من Realty Income في 15 يوليو على المستثمرين المسجلين اعتباراً من 1 يوليو. وستحقق ارباحا بنسبة 4.6٪ بسعر السهم الحالي.
عرب بيرغ | Arab Berg | Arabberg | سوق الاسهم | صناديق الاستثمار المتداولة | افضل صناديق الاستثمار المتداولة
المصدر: الرسم البياني اليومي لسعر (صندوق O)، TradingView. نطاق البيانات: 24 يناير 2013 إلى 23 يونيو 2022. تم الإعداد في 23 يونيو 2022. يرجى ملاحظة أن الأداء السابق ليس مؤشر موثوق للنتائج المستقبلية.
3. صندوق American Tower (AMT)
يمتلك صندوق AMT أبراج خلوية ومراكز بيانات 5G في 22 دولة. في المجموع، يمتلك صندوق AMT حوالي 221000 موقع اتصالات في جميع أنحاء العالم. انخفض سعر صندوق AMT بنسبة 15٪ منذ بداية العام حتى تاريخه.
في موقع نموذجي، يؤجر صندوق AMT الأرض من طرف ثالث، مثل مزارع أو شخص آخر يمتلك الأرض، وينفق حوالي 275000 دولار على بناء البرج. يكسب الإيجار 20000 دولار سنوياً من مستأجر واحد وينفق حوالي 12000 دولار في نفقات التشغيل.
ومع ذلك، فإن 8000 دولار من الارباح السنوية هي عائد 3٪ فقط. تأتي العائدات الحقيقية عندما يمكن لصندوق AMT جلب المزيد من المستأجرين إلى الموقع. يمكن لكل مستأجر إضافي إضافة ما يصل إلى 30 ألف دولار في الربح دون أي تكاليف إضافية.
بالإضافة إلى مواقع الأبراج، تمتلك REIT حالياً 27 مركزاً للبيانات و1800 نظام هوائي موزع، و25 من مراكز البيانات هذه جاءت من الاستحواذ هذا العام على CoreSite Realty مقابل 10.1 مليار دولار. تقع مراكز بيانات CoreSite في موقع استراتيجي عبر ثماني مدن كبيرة في الولايات المتحدة، وتخطط American Tower لاستخدام خبرة CoreSite وخبرتها الدولية الخاصة لتوسيع هذه الأعمال في جميع أنحاء العالم.
على الرغم من تضرر أسهم التكنولوجيا هذا العام، لا تزال أعمال التجارة الإلكترونية والتكنولوجيا تنمو. إذ نمت إيرادات American Tower بنسبة 22٪ من الربع الأول من عام 2021 إلى الربع الأول من عام 2022. مع استمرار نمو التكنولوجيا، ستستمر الشركات في استخدام American Tower، ويمكنها زيادة مستأجريها دون الحاجة إلى زيادة تكاليفها كثيراً في نفس الوقت.
عرب بيرغ | Arab Berg | Arabberg | سوق الاسهم | صناديق الاستثمار المتداولة | افضل صناديق الاستثمار المتداولة
المصدر: الرسم البياني اليومي لسعر (صندوق AMT)، TradingView. نطاق البيانات: 24 يناير 2013 إلى 23 يونيو 2022. تم الإعداد في 23 يونيو 2022. يرجى ملاحظة أن الأداء السابق ليس مؤشر موثوق للنتائج المستقبلية.
4. صندوق Digital Realty (DLR)
بينما تغمس American Tower قدمها في قطاع مركز البيانات، فإن Digital Realty هي من المخضرمين. إذ تمتلك مراكز بيانات في 50 مدينة حول العالم ولديها أكثر من 4000 عميل. لسوء الحظ، هبط سعر صندوق DLR بنسبة 25٪ منذ بداية العام.
بينما انخفضت أسهم شركات التكنولوجيا لأسباب مشروعة، مثل التقييم، لا يزال لدى Digital Realty قاعدة أصول قيّمة للغاية. تبلغ تكلفة المساحات المستأجرة بملايين الأقدام المربعة أكثر من 26 مليار دولار. في حين أنه من الضروري تسجيل هذه العقارات بسعر التكلفة في ميزانيتها العمومية، فمن المحتمل أن العديد من هذه العقارات تساوي الآن أكثر بكثير من قيمة صندوق الاستثمار العقاري المدفوع.
يتم تداول صندوق DLR حالياً مقابل 2.2 مرة من القيمة الدفترية، ومتوسطها لخمس سنوات هو 2.9 مرة. تستند القيمة الدفترية في نسبة السعر / الدفتر إلى الميزانية العمومية لشركة Digital Realty، والتي تنص على الملكية بسعر التكلفة. بافتراض أن قيم الممتلكات هذه قد زادت، جنباً إلى جنب مع سوق العقارات، يمكن أن يكون معدل السعر / القيمة الحالي أقل من 2. العودة المحتملة إلى المتوسط التاريخي البالغ 2.9 مرة من شأنه أن يمنح السهم مساحة كبيرة للتشغيل.
لا يزال لدى صندوق Digital Realty الكثير من المكاسب أيضاً. كانت أموال الصندوق التشغيلية (FFO) للربع الأول من عام 2022 متماشية مع الربع الأول من عام 2021. وبلغ إجمالي التمويلات المالية الأجنبية في عام 2021 6.36 دولاراً أمريكياً للسهم الواحد. هذا يعني أن صندوق DLR يتم تداوله مقابل 20.9 مرة FFO. هذا الرقم يتماشى تماماً مع الفهرس، وهو حوالي 21.
عرب بيرغ | Arab Berg | Arabberg | سوق الاسهم | صناديق الاستثمار المتداولة | افضل صناديق الاستثمار المتداولة
المصدر: الرسم البياني اليومي لسعر (صندوق DLR)، TradingView. نطاق البيانات: 24 يناير 2013 إلى 23 يونيو 2022. تم الإعداد في 23 يونيو 2022. يرجى ملاحظة أن الأداء السابق ليس مؤشر موثوق للنتائج المستقبلية.
5. صندوق Americold Realty Trust (COLD)
يستثمر صندوق Americold في قطاع مختلف تماماً عن الصناديق السابقة: اللحوم الباردة. فصندوق Americold هو صندوق استثمار صناعي متخصص في التخزين البارد للمنتجات الغذائية. إذ تدير الشركة 250 مستودعاً يتم التحكم في درجة حرارتها في جميع أنحاء العالم وتمتلك 190 من هذه المستودعات. بالإضافة إلى ذلك، يوجد 201 من المستودعات في الولايات المتحدة، والباقي في الغالب في أوروبا وأستراليا.
كان من المفترض أن يستفيد صندوق الاستثمار العقاري هذا بشدة من الوباء، حيث وصل التسوق عبر الإنترنت للبقالة إلى ذروته خلال تلك الفترة. إنه مستودع go-to للتخزين البارد في الولايات المتحدة ويدير مستودعات العديد من الشركات ذات الأسماء الكبيرة. بدلاً من ذلك، انخفض سعر صندوق COLD بما يقرب من 35٪ خلال العام الماضي.
مثل العديد من الشركات الأخرى، تأثر صندوق COLD بقضايا سلسلة التوريد. حتى في مواجهة الطلب الاستهلاكي المتزايد، فإن عدم قدرة موردي المواد الغذائية على ابتكار منتجات جديدة يعني انخفاض الإشغال. ارتفعت الإيرادات بنسبة 34.6٪ في عام 2021، لكن نمو المتاجر نفسها كان 0.3٪ فقط. هذا يعني أن كل النمو جاء من عمليات الاستحواذ. والخبر السار هو أن صندوق COLD لديه قاعدة صلبة إلى حد ما حيث هو الآن. يبلغ عائد توزيعات الارباح 3.5٪، ويتم تداوله مقابل 1.7 مرة فقط من القيمة الدفترية.
تم إنشاء صندوق COLD للاستفادة من نمو التجارة الإلكترونية. إذ أنه وفقاً للإدارة، يتراوح النمو الطبيعي لمبيعات المتجر نفسه بين 2٪ و 4٪، وينمو صافي الدخل التشغيلي بنسبة مئوية أو اثنين أعلى من ذلك. عندما تهدأ مشكلات سلسلة التوريد تماماً، يجب أن يكون هذا الرقم أعلى. بالإضافة إلى ذلك، يقوم صندوق الاستثمار العقاري بتوسيع عملياته الدولية، مما قد يساعده في حل مشكلة سلسلة التوريد في الولايات المتحدة في المستقبل.
عرب بيرغ | Arab Berg | Arabberg | سوق الاسهم | صناديق الاستثمار المتداولة | افضل صناديق الاستثمار المتداولة
المصدر: الرسم البياني اليومي لسعر (صندوق COLD)، TradingView. نطاق البيانات: 22 يناير 2018 إلى 23 يونيو 2022. تم الإعداد في 23 يونيو 2022. يرجى ملاحظة أن الأداء السابق ليس مؤشر موثوق للنتائج المستقبلية.
6. صندوق Independence Realty Trust (IRT)
صندوق Independence Realty Trust هو صندوق استثمار عقاري يتخصص في امتلاك وتأجير الشقق القديمة أو غير الفاخرة من الفئة B في الاسواق الفرعية الثانوية والضواحي الأمريكية. كان العام الماضي عاماً مهماً للصندوق، فقد ضاعفت محفظتها بأكثر من الضعف بعد الاستحواذ على Steadfast Apartments، مما منحه تعرضاً ملحوظاً لمنطقة Sun Belt. لديه الآن 120 مجتمعاً سكنياً في 15 ولاية مع حوالي 70 ٪ من صافي دخلها التشغيلي (NOI) يأتي من ممتلكات Sun Belt.
تعد هذه المنطقة العقارية، لا سيما في الاسواق الثانوية والضواحي الأصغر، من بين الاسواق الأسرع نمواً في البلاد من حيث نمو الإيجارات والطلب. يتجاوز معدل إشغال صندوق الاستثمار العقاري 95٪، في حين أن معدل النمو لعقود الإيجار الجديدة والمتجددة في الربع الأول والربع الثاني من عام 2022 حتى الآن يتراوح بين 11٪ و12٪ على أساس سنوي.
يمنح نموذج الأعمال الفريد هذا الشركة ميزة تنافسية مقارنة بأقرانها لأنه يخدم إلى حد كبير أصحاب الدخل المتوسط الذين لديهم طلب ثابت على الإسكان. كما أن الصندوق يستفيد من انخفاض التكاليف للحصول على العقارات والمنافسة الأقل، مما يمنحه عوائد أكثر ملاءمة. كما أن لديه آفاق كبيرة للنمو.
ارتفع سعر سهم صندوق الاستثمار العقاري IRT بشكل كبير قبل استحواذه على Steadfast في عام 2021. وعلى الرغم من انخفاض الاسهم بنحو 20٪ هذا العام، إلا أنها لا تزال مرتفعة بنحو 15٪ خلال الأشهر الـ 12 الماضية. يتم تسعير الاسهم بشكل إيجابي بحوالي 11 ضعف الأموال من العمليات (FFO)، وهو مقياس رئيسي لأداء صناديق الاستثمار العقاري. وبالمقارنة، فإن اثنين من صناديق الاستثمار العقارية الأخرى متعددة العائلات التي تركز على Sun Belt، وهما Mid-America Apartment Communities و Camden Property Trust، يتم تداولهما بحوالي 16 مرة FFO، مما يجعل سعر سهم Independence Realty Trust جذاباً.
رفعت الشركة مؤخراً ارباحها بنسبة 17٪ وتقدم الآن عائداً بنسبة 2.7٪. ومع ذلك، من المرجح أن ينمو هذا الرقم مع تحسن أداء صندوق الاستثمار العقاري على المدى الطويل. يتم تداول أسعار الاسهم بما يزيد قليلاً عن 20 دولاراً في الوقت الحالي. أما بالنظر إلى أقرانه فوق التي تصل أسعار اسهمهم إلى 120 دولاراً، فإن احتمالية ارتفاع سعر سهم IRT على المدى الطويل هائلة.
عرب بي
