المدونات
ما هو الاتجاه الجديد
-
- ديسمبر 17, 2023
- استثمار عقارى
- (0)
- 14 Seconds
يقوم مفهوم الاستثمار بشكل عام على توجيه الأموال والموارد إلى الفرص المتاحة لتحقيق عائد ربح عالٍ ومستدام، وتنبع أهمية الاستثمارات باعتبارها من أهم وسائل تحقيق النمو الاقتصادي وزيادة الثروات للمجتمع والأفراد على حد سواء، إلا أن ذلك يحتم اتخاذ قرارات استثمارية ذكية وفهم السوق لضمان تحقيق عوائد مجزية. تتنوع أشكال الاستثمار لتشمل قطاعات السياحة والترفيه والأنشطة التجارية، وفي دولة مثل الإمارات، يحقق القطاع العقاري أرباحاً عالية على المدى المتوسط والبعيد، وذلك ينطبق على العقارات التجارية أو الوحدات السكنية التي يتم شراؤها ثم تأجيرها، ولكن كيف يتم حساب عائد الاستثمار؟ نسلط الضوء في هذا المقال كيفية حساب عوائد الاستثمار وتحديداً في قطاع العقار.
لمحة عن العائد على الاستثمار
شراء منزل
يعد الاستثمار العقاري من أفضل أنواع الاستثمارات في الإمارات
يمكن تعريف العائد على الاستثمار والذي يشار إليه اختصاراً باللغة الإنجليزية (ROI)، بأنه أداة قياس تستخدم لتقييم كفاءة الاستثمار بشتى أشكاله، أو مقارنته بالاستثمارات الأخرى، حيث يتم حساب عائد الاستثمار عند مقارنته مع التكلفة الإجمالية له، أي أنه “صافي الربح” بعد استثمار المال، ويقاس خلال فترة زمنية محددة غالباً ما تكون بعد عام من عملية الاستثمار!
لا بد من الإشارة إلى أن العائد على الاستثمار المتوقع لا يعد عاملاً حاسماً عند المقارنة بين مشروعين، وإنما عامل مساعد لتحديد القرار الأنسب، حيث يجب مراعاة عوامل متعددة أخرى، لعلّ أكثرها أهمية نسبة الربح على المدى الزمني ومدى استدامته، فمثلاً يمكن أن يكون العائد على الاستثمار في مشروع ما أعلى من مشروع آخر، إلا أن هذا العائد مؤقت أو أنه سيُحقق الربح لفترة زمنية قصيرة ثم تبدأ مرحلة الانخفاض الكبير، كذلك يجب مراعاة أن المشاريع الناشئة على سبيل المثال قد تحقق عوائد مرتفعة جداً على المدى الطويل، في حين قد يكون العائد في بداية الاستثمار في هذه المشاريع صفرياً!
لنعطيكِ مجموعة من الأمثلة تجعل الصورة أكثر وضوحاً، عند حدوث أزمة دولية مثل اندلاع حرب، يكون عائد الاستثمار في السلع التموينية والمواد الأساسية مرتفعاً، حيث يصبح الطلب عليها جنونياً! الأمر ذاته ينطبق على الاستثمار في شركات الأدوية وبيع الأدوات الصحية والمعقمات والألبسة الطبية كالأقنعة في حال حدوث جائحة عالمية أو انتشار أحد الأمراض المعدية العابرة للقارات. بالنسبة لهذه الاستثمارات التي تعد قصيرة الأجل، من المتوقع أن تفقد الأسهم أو المنتجات كثيراً من قيمتها في حال انتهاء الأزمة.
أما الاستثمارات طويلة الأجل، فهي متنوعة وكثيرة ومتفاوتة في قيمة الأرباح التي ستدرها على أصحابها، كما أن هذا النوع من الاستثمار بصفة الاستدامة والديمومة، أو الصناعات الإبداعية والابتكار، ويمكن القول أن قطاعات التكنولوجيا خاصة الذكاء الاصطناعي والثورة التي يشهدها، والمعادن النفيسة وتحديداً الذهب، إضافة إلى قطاع الصناعات البتروكيماويات والطاقة النظيفة، جميعها تحقق عوائد مرتفعة للمستثمرين على المدى المتوسط والطويل، أما القطاع الذي بقي محافظاً على ديمومته وكان أقل تأثراً بالعوامل المختلفة، فيتمثل بقطاع العقارات، لذا سنخصص الفقرة التالية التي تتناول حساب عائد الاستثمار له بشكل خاص.
طريقة حساب عائد الاستثمار من خلال شراء وبيع العقارات
عملية حسابية
تساعدك معرفة نسبة العائد على الاستثمار في تحديد خطتك وقراراتك المستقبلية
يمكن حساب عائد الاستثمار عند الرغبة في شراء عقار ثم بيعه من خلال خطوات بسيطة، حيث سيتم طرح إجمالي الإيرادات (Total Revenue) من إجمالي النفقات (Total Costs)، الأمر الذي سيعطينا صافي الربح (Net Profits)، ثم يجب قسمة قيمة صافي الربح على مبلغ الاستثمار الأصلي وضرب الناتج بالنسبة المئوية. يمكن تمثيل ذلك من خلال المعادلة التالية:
(الإيرادات – النفقات) / مبلغ الاستثمار الأصلي * 100% = عائد الاستثمار
*تشمل الإيرادات في حالة البيع (قيمة الربح + مبلغ الاستثمار الأصلي)
*تمثل النفقات في حالة البيع (مبلغ الاستثمار الأصلي + أي نفقات تشغيلية مثل الصيانة أو الضرائب.. إلخ)
مثال (1):
افرض أنك قمت بشراء شقة في دبي مارينا بقيمة 100,000 درهم إماراتي، ثم قمت ببيعها بمبلغ 120,000 درهم إماراتي، كم عائد الاستثمار الذي حققته في هذه الحالة؟
بحسب ما أوضحنا، فإنه يمكن حساب عائد الاستثمار كما يلي:
الإيرادات: 120,000 درهم إماراتي
النفقات: 100,000 درهم إماراتي
وعليه؛
(الإيرادات – النفقات) / مبلغ الاستثمار الأصلي * 100% = عائد الاستثمار
(120,000 – 100,000) / 100,000 * 100% = 20%
*ملاحظة الأرقام في المثال السابق غير دقيقة، وتختلف عن الواقع، وإنما تم استخدامها لتسهيل عملية فهم المعادلة
طريقة حساب عائد الاستثمار من خلال تأجير العقارات
قد يختلف حساب عائد الاستثمار قليلاً عند شراء عقار ثم القيام بتأجيره، حيث يتم جمع قيم الإيجارات خلال عام أو أكثر، ثم يتم قسمتها على إجمالي النفقات وضرب الناتج بالنسبة المئوية، ويمكن تمثيل القيم بالمعادلة التالية:
اشترك في
(قيمة الإيجار * N) / النفقات * 100% = عائد الاستثمار
*N : تمثل عدد السنوات (السنة * 12 شهراً)
مثال (2):
لنفترض أنك قمت بشراء استوديو في قرية جميرا الدائرية بتكلفة 350,000 درهم إماراتي، ثم قمت بدفع 50,000 درهم إماراتي تكاليف صيانة ودعاية وتعديلات وما إلى ذلك! مع افتراض أن إيجار العقار يبلغ 3,500 درهم إماراتي شهرياً، كيف يبلغ عائد الاستثمار خلال 5 أعوام؟
بحسب ما أوضحنا، فإنه يمكن حساب عائد الاستثمار كما يلي:
قيمة الإيجار * N = 3,500 * 5 * 12 = 210,000 درهم إماراتي
النفقات = 350,000 + 50,000 = 400,000 درهم إماراتي
وعليه؛
(قيمة الإيجار * N) / النفقات * 100% = عائد الاستثمار
210,000 درهم إماراتي / 400,000 * 100% = 52.5%
*ملاحظة الأرقام في المثال السابق غير دقيقة، وتختلف عن الواقع، وإنما تم استخدامها لتسهيل عملية فهم المعادلة
فوائد حساب العائد على الاستثمار العقاري
بعد التعرف على طرق حساب الاستثمار العقاري سواء عند شراء عقار بقصد بيعه مرة أخرى، أو تأجيره، فلا بد من التساؤل عن أهمية هذه العملية الحسابية! الحقيقة أن ذلك له عدة مزايا وفوائد ومن لعلّ أبرزها يتمثل بما يلي:
اتخاد العديد من القرارات المستقبلية المتعلقة باستثمارك وخططك
تقييم نسبة الربح ومعرفة جدوى هذا الاستثمار من عدمه
مقارنة ربح استثمارك مع الاستثمارات المشابهة له على المدى القصير والطويل
الأسئلة الأكثر تكراراً
قد يخطر لك عدد من التساؤلات حول عملية الاستثمار بشكل عام، أو عند حساب عائد الاستثمار العقاري، لذا جمعنا أكثر الأسئلة تكراراً وحاولنا الإجابة عنها، كما هو موضح تالياً:
كيف تضمن تحقيق عائد استثماري مرتفع؟
لا يمكن القول أن هنالك طريقة أو استثماراً يضمن تحقيق عائد ربح مرتفع، إلا أنه يتوجب عليك مراعاة عدة أمور قد تحدد قيمة العائد، ويتمثل أبرزها بتنويع المحفظة الاستثمارية، حيث يمكنك الاستثمار في مجموعة متنوعة من الأصول مثل الأسهم، العقارات، السندات والسلع وغيرها. بالمقابل، ينبغي البحث والتحليل قبل اتخاذ قرار الاستثمار، وذلك من خلال دراسة السوق وتوجهات الصناعة والتقييم المالي للشركات المستهدفة، وليس آخراً، معرفة كيفية إدارة المخاطر في حال وقوعها.
أيهما يحقق عائداً أعلى، الاستثمار في العقارات السكنية أم التجارية؟
لا يوجد إجابة نهائية على هذا السؤال، فلكلٍ منهما مزايا تتقدم بها على الأخرى، فمثلاً من جهة الاستقرار الاستثماري، فهو أفضل في العقارات السكنية، أما بخصوص نسبة العائد على الاستثمار في العقارات التجارية، فهي أفضل وهناك فرصة أكبر لتزايدها مع الوقت! ننصحك بالاطلاع على كيفية الاستثمار في العقارات السكنية أو التجارية واختيار أيهما أكثر ملاءمةً لتطلعاتك وأفكارك!
كيف يمكن تسعير عقار؟
هنالك عدة نصائح لمساعدتك على تسعير العقارات بالشكل الصحيح، فهي الخطوة الأولى لتحديد التكلفة الإجمالية للاستثمار ومقارنتها مع الأرباح المتوقعة لمعرفة نسبة العائد على الاستثمار، ونذكر منها العرض والطلب، مدى تنافسية العقار من حيث موقعه الجغرافي والخدمات والمرافق التي يحظى بها السكان، تحليل وضع السوق العقاري العام.
ما هي أفضل المدن للاستثمار في العقارات؟
تحافظ إمارة دبي على مركزها في صدارة أفضل المدن للاستثمار العقاري في المنطقة بل وعلى الصعيد العالمي أيضاً، حيث تمتاز بتسهيلات كثيرة تقدمها للمستثمرين، فضلاً عن العوائد الاستثمار المرتفعة، والبنية التحتية المتطورة، وصولاً إلى مستوى الأمان والعالي وغيرها الكثير من مزايا الاستثمار العقاري في دبي.
قدمنا لك في ماي بيوت دليلاً شاملاً عن كيفية حساب عائد الاستثمار وأبرز المعلومات الواجب معرفتها، ناهيك عن الإجابة عن مجموعة من الأسئلة التي ستساعدك في إدارة عملية الاستثمار وتحقيق عائد استثمار مرتفع. يمكنك الاطلاع على كيفية الاستثمار في الأسهم والعقارات وأيهما أفضل، كما ندعوك لتصفح مدونتنا والاطلاع على مجموعة من المقالات التي تتناول مواضيع متنوعة مثل مزايا الاستثمار في عقارات الإمارات. في حال كان لديك أي استفسار، فيمكنك تركه في خانة التعليقات أسفل الصفحة وسنكون سعداء بالرد عليك
