المدونات
ما هو الاتجاه الجديد
-
- ديسمبر 17, 2023
- استثمار عقارى
- (0)
- 16 Seconds
لكثير من الناس، قد يبدو الاستثمار في العقارات فكرة جيدة. ولكن مع متوسط سعر المنزل الذي اصبح أكثر من 250 ألف دولار امريكي في الدول العربية – فإن شراء عقار استثماري ببساطة غير ممكن بالنسبة لمعظم الناس.
ولكن ماذا لو قلنا لك أنه يمكنك الاستثمار في العقارات دون شراء منزل؟ هذا صحيح، هناك في الواقع العديد من طرق الاستثمار العقاري, والتي يمكنك من خلالها الاستثمار في قطاع العقارات دون الحاجة إلى شراء أي عقار. في هذه المقالة، سنحدد بعض قواعد الاستثمار العقاري، وننظر في سبب استثمار الناس في العقارات في المقام الأول وشرح كيف يمكنك البدء في احد طرق الاستثمار العقاري مع Admirals.
طرق الاستثمار العقاري
قواعد الاستثمار العقاري؟
طرق الاستثمار دون شراء العقارات
اسهم العقارات
صندوق الاستثمار REITs
صناديق الاستثمار الإقليمية – فرصة استثمارية لعام 2022؟
صناديق الاستثمار المشتركة
مخاطر الاستثمار في صناديق العقارات
صناديق الاستثمار المتداولة الخاصة بالعقارات
طرق الاستثمار في العقارات مع Admirla Markets
خلاصة الاستثمار في صناديق العقارات
قواعد الاستثمار العقاري؟
في حين أن المستثمرين قد يكون لديهم آراء مختلفة حول الكثير من الأشياء، فإن الشيء الوحيد الذي سيخبرك به كل مستثمر ناجح هو أهمية التنويع.
كما يقول المثل: “لا تضع كل بيضك في سلة واحدة” وينطبق الشيء نفسه على الاستثمار. إن امتلاك مجموعة متنوعة من الأصول المالية المختلفة يقلل بشكل كبير من المخاطر وذلك عن طريق تقليل اعتمادك على أداء أصل مالي أو سوق معين. لذلك، فإن الانتكاسة المحتملة في سوق ما لن تعرض جميع استثماراتك للخطر ونأمل أن يتم تعويضها في مكان آخر.
يميل سوق العقارات، على وجه الخصوص، إلى الأداء بشكل مختلف مقارنة مع فئات الأصول المالية الرئيسية الأخرى، مما يجعل استثمارك في احد اسهم العقارات أو صناديق الاستثمار العقاري مرشحاً جيداً لتنويع محفظتك.
سبب آخر مهم للاستثمار في العقارات عبر التاريخ، أثبت الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري انه وسيلة تحوط جيدة ضد التضخم. عندما يرتفع التضخم في قيمة العديد من الأدوات المالية مثل السندات و الاسهم سوف تميل إلى الانخفاض – وعلى النقيض من ذلك، كان أداء العقارات جيداً تاريخياً في أوقات التضخم.
طرق الاستثمار دون شراء العقارات
قلنا سابقاً طرق الاستثمار العقاري التي لا تتضمن شراء عقار متنوعة، فما هي هذه الطرق بالضبط؟ في هذه المقالة سوف نلقي نظرة على قواعد الاستثمار العقاري التالية:
اسهم العقارات
صندوق الاستثمار (REITs)
صناديق الاستثمار العقارية
الصناديق المتداولة في البورصة (ETFs)
من المحتمل أنك سمعت عن بعض هذه الأشياء، ولكن ربما لم تفكر في إمكانية استخدام احد طرق الاستثمار العقاري هذه لاستهداف سوق العقارات على وجه التحديد.
جميع الخيارات المذكورة أعلاه تسمح للمستثمرين الذين يشعرون بالتفاؤل في قطاع العقارات بمحاولة الاستفادة منه، دون شراء عقار بشكل مباشر. في الأقسام التالية، سننظر في كل منها بالتفصيل ونساعدك على تحديد الأفضل بالنسبة لك.
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الاستثمار والتداول؟ لماذا لا تشترك في إحدى ندواتنا عبر الإنترنت؟ تقام هذه الجلسات الحية كل يوم من الاثنين إلى الجمعة وهي مجانية تماماً! انقر فوق اللافتة أدناه لمعرفة الجدول الزمني القادم والتسجيل في ندوة عبر الإنترنت اليوم:
ندوات تداول مجانية عبر الإنترنت
انضم إلى الندوات المباشرة عبر الإنترنت التي يستضيفها خبراء التداول لدينا
سجّل مجاناً
ندوات تداول مجانية عبر الإنترنت
اسهم العقارات
سنبدأ بالأداة الأكثر شيوعاً في قائمتنا، والتي تحتاج إلى مقدمة قليلة: الأسهم.
بالنسبة لأولئك الذين يبحثون عن احد طرق الاستثمار العقاري الغير مباشرة، توفر الأسهم فرصة للاستثمار مباشرة في الشركات التي تعمل في هذه الصناعة. شركات بناء المساكن هي أحد الأمثلة على ذلك.
أدناه يمكننا رؤية الرسم البياني الأسبوعي طويل المدى لشركة Persimmon البريطانية لبناء المنازل. منذ عام 2009، كان سعر السهم في الغالب في اتجاه صاعد، وعلى الرغم من انخفاضه الحاد أثناء تفشي وباء كوفيد-19، فقد استعاد السعر حالياً مستوى سعره تقريباً منذ ذلك الحين.
الرسم البياني اليومي لسهم Persimmon
المصدر: الرسم البياني الأسبوعي Admirals MetaTrader 5 – Persimmon PLC (PSN). النطاق الزمني: 20 ديسمبر 2009 – 20 مايو 2021. تاريخ الالتقاط: 20 مايو 2021. الأداء السابق ليس مؤشراً موثوقاً للأداء المستقبلي.
صندوق الاستثمار REITs
باستخدام مجموعة من أموال المستثمرين، يكتسب صندوق الاستثمار (REITs) الشهرة، وعادة ما يدير هذا الصندوق العديد من العقارات المدرة للدخل، مثل المباني السكنية والمكاتب ومراكز التسوق والفنادق. تسمح صندوق الاستثمار العقاري لمستثمريه بالاستمتاع ببعض الفوائد المرتبطة بالعقارات المدرة للدخل دون شراء العقارات أو إدارتها بأنفسهم.
يتم إدراج صناديق الاستثمار العقاري في البورصات حيث يتم شراء أسهمها وبيعها، مثل أي شركة عامة, إذا قمنا بقراءة اسهم هذا الصندوق باللغة الانكليزية “Real Estate Investment Trusts” فنجد أن اسمه يتضمن على كلمة “ثقة”، إن صندوق الاستثمار REIT هو في الواقع شركة، لكنها شركة تتمتع بمعاملة ضريبية خاصة.
تُعفى شركات صندوق REIT من ضريبة الشركات على أعمال تأجير العقارات وأيضاً من ضريبة الأرباح الرأسمالية المتكبدة عند بيع هذه العقارات.
في مقابل هذه المعاملة الضريبية الممتازة، فإن أحد الشروط المفروضة على صندوق الاستثمار العقاري REIT هو أنه يجب عليهم توزيع 90 ٪ من أرباحهم المعفاة من الضرائب على المساهمين في شكل أرباح – تُعرف باسم توزيع دخل الممتلكات.
لذلك، يمكن أن تمثل صناديق الاستثمار العقاري استثماراً جيداً في الدخل، حيث يضمن المساهمون الحصول على توزيعات الأرباح شريطة أن تحقق أعمال تأجير العقارات في REIT ربحاً.
ونظراً لأن صناديق الاستثمار يتم تداولها في في البورصة، فإن تحديد سعرها يتم من خلال مستويات العرض والطلب في السوق حيث ان اسعارها تتقلب طوال يوم التداول. هذا يعني أنه في بعض الأحيان يختلف سعر REIT عن صافي قيمة الأصول المالية.
يتم احتساب صافي قيمة الأصول المالية بقسمة صافي قيمة ممتلكات الصندوق على عدد الأسهم القائمة. إذا تم تداول سعر صندوق الاستثمار العقاري REIT أقل من صافي قيمة الأصول الخاص به، فيُقال إنه يتم تداوله بسعر منخفض. من ناحية أخرى، إذا كان يتم تداوله بسعر أعلى من صافي قيمة الأصول المالية الخاص به، يقال أن الصندوق يتم تداوله بسعر مرتفع.
صناديق الاستثمار الإقليمية – فرصة استثمارية لعام 2022؟
أدناه مخطط الرسم البياني الأسبوعي لـ صناديق الاستثمار العقاري الاقليمية UK REIT والتي تستثمر في العقارات التجارية في المملكة المتحدة البريطانية وتركّز على على مباني المكاتب.
الرسم البياني اليومي لسهم
المصدر: الرسم البياني الأسبوعي لـ Admirals MetaTrader 5 – Regional REIT Ltd (RGL). النطاق الزمني: 1 نوفمبر 2015 – 20 مايو 2021. تاريخ الالتقاط: 20 مايو 2021. الأداء السابق ليس مؤشراً موثوقاً للأداء المستقبلي.
يمكننا أن نرى أن صندوق الاستثمار العقاري REIT قد عانى من انخفاض حاد في سعر السهم أثناء تفشي الوباء في مارس 2020، ولم يتعافى منه بالكامل بعد.
في التقرير السنوي للشركة، الصادر في أبريل، علمنا أن قيمة محفظتهم قد بلغت 732.4 مليون جنيه إسترليني في تاريخ 31 ديسمبر 2020. هذا يعادل صافي قيمة الأصول المالية على احتساب سعر السهم 97.5 بنس. في وقت كتابة هذا التقرير (20 مايو 2021)، كان سعر صندوق Regional REIT حوالي 88 بنساً، مما يعني أنه بناءً على تقييم محفظتهم من نهاية عام 2020، يتم تداول صندوق REIT بانخفاض يبلغ حوالي 10٪.
قيل لنا أيضاً في التقرير أنه في عام 2020، كانت قيمة توزيعات الأرباح لكل سهم 6.4 بنس – وهو ما يمثل عائداً جذاباً في مقارنة قيمة الارباح إلى سعر الصندوق والتي تبلغ حوالي 7 ٪.
إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات عبر صندوق الاستثمار العقاري REIT فقد يكون هذا الاستثمار هو احد طرق الاستثمار العقاري التي ترغب في خوضها، بجدر بك الانتباه إلى مقياس مهم آخر والذي يجب مراعاته وهو نسبة التشغيل EPRA. يُمثل هذا الرقم بنسبة مئوية، وهو قيمة الإيجار المقدرة للمساحة المؤجرة حالياً مقسومة على قيمة الإيجار المقدرة للمحفظة بأكملها. وفي مثالنا حول صندوق الاستثمار العقاري REIT فإن نسبة التشغيل بلغت 89.4٪ في نهاية عام 2020.
تداول على حساب تجريبي خالي من المخاطر
هل أنت مهتم بالتداول والاستثمار ولكنك لست مستعداً تماماً للمخاطرة برأسمالك؟ يسمح لك حساب التداول التجريبي بممارسة التداول باستخدام العملة الافتراضية في ظروف السوق الحقيقية! انقر فوق لافتة أدناه لفتح حساب تجريبي اليوم:
تداول بحساب تجريبي خالي من المخاطر
تدرب على التداول بأموال افتراضية
افتح حسابك تجريبي
تداول بحساب تجريبي خالي من المخاطر
صناديق الاستثمار المشتركة
قد تكون بالفعل على دراية بصناديق الاستثمار المشتركة، ولكن ربما لم تكن قد أدركت أن بعض الصناديق المشتركة تركز بشكل خاص على سوق العقارات.
تستخدم الصناديق العقارية، أو صناديق الاستثمار العقارية، مجموعة من رؤوس أموال المستثمرين للاستثمار في محفظة الأوراق المالية المتعلقة بالممتلكات. يمكن أن تدار الأموال العقارية بشكل نشط أو سلبي (خامل) ويمكن أن تتكون من مجموعة متنوعة من الأوراق المالية.
تستثمر بعض صناديق الاستثمار العقاري بشكل مباشر في العقارات المادية، وعادة ما تكون تجارية، ويرتكز دخلها من الإيجارات، بينما يفضل البعض الآخر استهداف الأسهم أو صناديق الاستثمار العقاري أو السندات أو مزيج من الثلاثة.
قبل الاستثمار في صندوق الاستثمار العقاري، من المهم جداً فهم أي من هذه الأساليب يتخذها الصندوق، ولكن قبل أن ندخل في ذلك، دعنا نذكر أنفسنا بالآليات الأساسية للصندوق المشترك.
عند الاستثمار في صندوق مشترك – أو، كما هو الحال هنا، صندوق استثمار عقاري – يشتري المستثمر حصصاً في الصندوق من الشركة التي تديره. يتم احتساب السعر الذي يشتري عنده المستثمر في الصندوق صافي قيمة الأصول المالية مرة واحدة في اليوم عند إغلاق السوق، ثم يتم تحديد هذا السعر حتى إغلاق السوق في اليوم التالي، بغض النظر عما يحدث للصندوق.
تحدث نفس العملية بشكل عكسي عندما يقرر المستثمر أن الوقت قد حان للخروج من الصندوق – يتم بيع أسهمهم مرة أخرى إلى الشركة في صافي قيمة الأصول المالية. تحتفظ جميع صناديق الاستثمار العقاري بنسبة معينة من أموال المستثمرين كنقد، حتى تكون قادرة على تسهيل تصفية مركز المستثمر.
مخاطر الاستثمار في صناديق العقارات
الآن، تذكر أننا قلنا أنه من المهم أن نفهم ما إذا كان الصندوق يستثمر في الممتلكات المادية أو في الأسهم!
حسناً، هذا هو السبب: إذا قرر عدد أكبر من المتوقع من المستثمرين أن الوقت قد حان للاستفادة من استثماراتهم في نفس الوقت – فمن الممكن أن لايكون في متناول يد مدير الصندوق نقود كافية لتسهيل كل هذه الطلبات دفعة واحدة.
نتيجة هذا الشيء سوف يكون الصندوق في حاجة إلى بيع بعض ممتلكاته من أجل الامتثال لرغبات المستثمرين. في حين أن الأسهم وصناديق الاستثمار العقارية المتداولة عموماً ليست لديها سوق بيع سريع او مباشر.
حتى البيع السريع للممتلكات قد يستغرق شهوراً؛ يجب إشراك المسّاحين، وإعداد المحامين، والعديد من المعاملات المالية، وفي غضون ذلك، ينتظر المستثمرون ولن يكونوا قادرين على سحب أموالهم. يمكن أن يؤدي ذلك إلى قيام مديري الصناديق ببيع العقارات الأكثر جاذبية في المحفظة لتسهيل عملية البيع بأسرع وقت، مما يترك للمستثمرين الباقين ممتلكات أقل جاذبية.
أثناء الوباء، تم تعليق نشاط العديد من صناديق الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة حيث لم يتمكن المقيّمون من تحديد قيم دقيقة للممتلكات التجارية. أوقفت شركة التأمين Aviva ثلاثة من صناديقها العقارية لمدة 16 شهر، واتخذت القرار أخيراً في مايو 2021 لإغلاقها. بعد أكثر من عام من التقاعس عن العمل، تعين على المستثمرين الانتظار طول هذه المدة ليستردوا أموالهم غير فترة الانقطاع عن العمل التي تسببت لهم في توقف عائد الارباح.
كل هذا يعني، احذر من صناديق الاستثمار العقاري التي تستثمر فقط في العقارات بشكل مباشر
